ワンスアラウンドの『現場マガジン』 2021年5月26日号

皆様いつもお読みいただきましてありがとうございます。
ワンスアラウンドが毎週お届けしている『現場マガジン』は、文字通り我々が運営する 《現場》発のホットな情報をお届けするメールマガジンです。
今週は、『マーケットレポート』の第１１弾をお届けします。
コロナ禍でのマーケットの変化と、商業施設を中心とする現場の変化をタイムリーに捉えながら、 自らも現場を持つ弊社ならではの視点で、これからの時代へのヒントをお届けしたいと思います。

【Market Report vol.11】

ショッピングセンター（ＳＣ）の未来を考える ―第２回―

こんにちは！ワンスアラウンド顧問の馬場です。
ショッピングセンター（以下：ＳＣ）は、常に変化への更なる適応が求められています。 そんな中、ＳＣはどう変化してきたのか？と、今後についても探りたいと思い、 第１回目は、国内で半世紀以上経つＳＣの開発と発展の歴史から学んだことを述べさせていただきました。

この間、ＳＣに関する法規制と契約形態は、
大規模小売店舗法（以下：大店法）施行　→　大店法廃止
→　大規模小売店舗立地法（大店立地法）施行　→　定期借家契約の登場
という流れで変遷し、そして資産流動化法が改正された2000年前後から大きく成長しました。

ＳＣ白書に見るＳＣ数をみると、1991年＝1449ＳＣ →　99年＝2322ＳＣ となり、その後も増え続けましたが、2018年＝3220ＳＣをピークに、2019年＝3209ＳＣと 減少に転じ始めた矢先の昨年（2020年）にコロナが襲来し、我々に大きな課題を突き付けています。

今回は、こうした変遷のなか、ＳＣ経営環境の流れ（潮流）を掘り下げてみたいと思います。

「ＳＣ開発と経営環境を変えた法規制と契約形態の変遷」

１．法律による規制の変遷

１９６０年代から始まったSC開発は、当初は量販店（GMS）主導で進みましたが、 社会環境の変化に対応して、ＳＣも形態を変えて成長していきました。
そんな中、地方中核都市や郊外拠点都市では、ＳＣ開発にあたり、 地元商店街との問題が発生し、出店時の調整が必要になりました。

そこで、生まれたのが、
■１９７４年に施行された「大規模小売店舗法（以下：大店法）」です。
　事前調整による許可制：開店日・店舗面積・閉店時刻・休業日数の４項目 　となったため、
　国内の地元中小小売業者　は守られましたが、
　特にアメリカから、市場開放を強く求められました。

■その結果、１９９８年に大店法が廃止され、

■２０００年には「大店法」に代わり、
「大規模小売店舗立地法（大店立地法）」が施行されました。
　届出制：店舗規模等の制限よりも地域との環境保全を重要視 により、
　郊外のモール付帯のＲＳＣ（リージョナルショッピンセンター）と呼ばれる 　大型店施設の開発が進みました。

■２００６年には、「都市計画法」と「中心市街地活性化法」が改正され、
　郊外部での１万㎡超の大型商業施設開発にはブレーキが掛かりました。

こうして、中心市街地の振興と都市機能の適正立地により、多機能をコンパクトに集約した都市の実現に向けて、 暮らしやすい社会の形成へと舵が切られました。

２．出店契約形態の変化

１９９０年頃までは、ＳＣ内の主力業種であるファッションアパレルは、品揃え型（仕入れ型）専門店が牽引していましたが、 ＤＣブランド等の台頭等により頭打ちとなっていました。併せて、大手アパレルメーカーも百貨店での行き場を失い、次の拡大策を考えていました。

そんな中で、出店契約形態が大きく変わり、

■２０００年から「定期建物賃貸借契約」（定期借家契約）が導入されます。
　契約上、大きく変わった点としては、
　・「期間満了」の一言で、契約を終える事が出来るようになり、
　・保証金重視+固定賃料型　→　敷金のみ+歩合賃料型　に変わりました。

これによって、ＳＣ側は、新しいテナントへの入れ替えを計画的に進める事が出来るようになり、 ＳＣの陳腐化を防ぐことが出来るようになったのです。

その結果、施設内のファッションアパレルの構成が変わりました。
　　　　　成長したのは、SPA型専門店・セレクト型専門店であり、
　　　　　衰退したのは、仕入れ型専門店でした。
３．事業スキームの多様化（不動産の証券化）

９０年代までは、ＳＣの事業スキームは、
（１）土地を取得し、建物も自己所有する
（２）土地は借地で、建物だけ自己所有する
（３）建物を建ててもらい、一括で賃借した建物内にテナントに転貸する
のいずれかが基本でした。

■２０００年代に入ると、資産の流動化に関する法律や投資信託法が整備にされ、 新たに「不動産の証券化」スキームが登場しました。

この背景には、１９９０年代後半から流通大手やＤＥＶの経営破綻が続き、 保証金の在り方が見直され、将来的には敷金一本化が望ましいとのガイドラインが、２００３年に定められた事に起因します。

かつては「ＳＣディベロッパー」という言葉は、土地を手当てして開発し、建物を所有して運営管理まで行う会社を指していましたが、
証券化スキームの場合は、アセットマネジャー（ＡＭ）、プロパティーマネジャー（ＰＭ）など、 関係者が大幅に増えて複雑な事業スキームとなりました。

また、証券化物件でなくても、親会社が物件を所有し、子会社がＰＭとなるグループ内の「所有と経営の分離」が一般化しています。
経験したこと。学んだこと。

こうしたなかで、テナント側の店舗開発担当として、経験し、学んだことを報告します。

■借りている者の権利が「契約書」で守られていることを実体験

前職の会社で、１９７０年代に地方中核都市の百貨店の１階メイン区画に出店しました。 地方百貨店の起死回生の再建策として、各業種トップの専門店を東京から導入したのです。 当時、百貨店は「消化仕入契約」が当たり前でしたが、その時の契約形態は「普通借家の賃貸借契約（期間２０年）」でした。

ところが、開店間もなく競合百貨店に大きな災害があり、その百貨店は市内のトップ百貨店へと躍進します。 そこで、開業時の契約事情（経緯）を知らない担当から、３年ごとの賃料更新時に区画移動の要請を受け続けましたが、 契約期間中は営業継続となり、２０年経過後に２階に移動した経験があります。

当時は普通借家契約での「借主の借地権は強い」という意識が強く、SCの役割よりも自社の利益を優先させていたと思いますが、 同じ目線でSCの役割を一緒に実現させるために、SCの未来（あるべき姿）を考えながら進んでいくことの重要さを学びました。


■「定期借家契約」導入後は、期間満了による退店が続く

１９７０年～８０年代のＳＣにおいて、メイン業種であるファッション業種のテナントの多くは仕入れ型専門店でしたが、 定期借家契約導入後、大手アパレルメーカーやセレクト系ショップが躍進して、SCのテナント構成が大きく変わり、 前職の会社でも、期間満了時の退店勧告の肩たたきが続きました。

賃貸借契約は借主（テナント）が有利でしたが、定期借家契約導入は貸主（ディベロッパー）と借主（テナント）が対等になりました。 しかし、定期借家契約の運用にあたりましては、 テナント側はデベロッパーから「機械的にバッサリと切られる」という印象がありました。

常に鮮度が高いＭＤを志向するＳＣ、特に大都市圏で若年層をターゲットにするファッションビルや駅ビルにとっては、 歓迎すべき制度改正だったと思いますが、この定期借家契約では、「ＤＥＶ＝テナント間の信頼関係」が大前提であり、 常に双方の努力が求められていると思います。
その為には、双方が利益や権利のみを考えず、前述したSCの未来（あるべき姿）を一緒に実現する考えを持つことが重要だと学びました。


■SCの成長を支えた「保証金制度」を忘れないで欲しい

かつて、ＳＣの建築費の一部を保証金としてテナントが負担するという制度があり、賃貸借契約書とは別に、 「金銭消費貸借契約書」を締結しました。
１９７０年以前には「金利を付けて返還」のケースも体験しましたが、１９８０年過ぎには、 その保証金の坪単価も４００～５００万円台へと高騰しました。

保証金（建設協力金）制度は、創成期にＳＣとテナントを運命共同体と位置づけた 「共存共栄、互助の精神」から生まれた、日本独特のシステムだったのかも知れません。

しかし、「定期借家契約」と「不動産の証券化」スキームの登場で、建築費の一部をテナントが負担する保証金がなくなり、 代わって敷金のみの契約が中心になり、テナントの初期投資の負担は大きく減少しました。

また、SC経営においては、不動産の証券化等により、所有と経営の分離が促進されました。 そして今、多くのSC運営の現場においては、PM（プロパティマネジメント）が取り入れられています。
今までも様々な課題を乗り越えて来ましたが、法律や資金問題に加えコロナ禍を受けて、お客様の価値観が変わり、 併せて接客方法や時短問題など働く人の立場も変化しており、今までとは違った課題に直面しています。
このPMに関しましては、次回、深堀りしたいと思います。

＜今回のまとめ＞

日本に本格的なＳＣが生まれて半世紀が経過
ＳＣ経営環境は、２０００年が大きな転換点だったが、
コロナ禍の２０２０年からはまた新たなチャレンジの時代へ

日本のＳＣが開発されてから半世紀。この間の人口の増加と経済成長を背景に、ＳＣ事業は大きく成長しましたが、 それには、出店規制をした大店法の廃止と立地法の制定、定期借家契約の登場、 そして資産流動化法の改正などが大きく関わっていることが分かりました。

今、振り返ると、ＳＣが出来てから約４０年を掛けて構築されてきたものが大きく変わった転換点が２０００年頃だったと思います。

そして、それから２０年後の昨年、コロナが時間の経過を一気に圧縮して、今後のＳＣ経営に向けての課題を我々に突きつけています。

従来からの少子高齢化問題に加えて、コロナ禍の新しい生活様式により、働き方やお客様のライフスタイルが大きく変化しているなかで、これからのＳＣは、アパレル中心のテナント構成やサービスをどのように進化させるのか？　
また、デジタル技術が進歩し、ＥＣにおいても５Ｇが普及するなかで、テナントとともに、デジタル化戦略やオムニチャネル戦略をどのように推進するのか？
ＳＣの事業戦略を見直すことが求められています。
前に進みましょう！！

最後までお読みいただきありがとうございました。
SC経営における事業スキームの多様化に伴い、 ＳＣ運営方法（商店会の在り方含む）が大きく変化しています。 次回は、SC運営管理者：テナント：お客様の関係はどう変わっているのかについての報告をします。
次回もよろしくお願いいたします。

ワンスアラウンド株式会社
顧問　馬場 英喜
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